The Impact of Facility Management for Sustainable Global Future

Author: Richard Močko

 “A new type of thinking is essential, if mankind is to survive and move towards higher levels”

Albert Einstein



This article had been written with the intention to stimulate the analytical and critical thinking of others. It is meant for those who are not afraid to question an official narrative and are capable of their own conclusions.

Sustainability is the greatest concept one can experience in life. It is present in any human activity.     To find a connection with Facility Management is very easy, as its main three perspectives (environmental, social and economic) are often covered in organizations by a Facility Manager, at least in a sense of enabling organizations to function in their main activity and provide its vital support functions.

There is no factory, hospital, school, airport, office building, shopping mall, museum, which is not at least partially dependent on Facility Management. The connection and management of utilities, energy management, quality of air and its humidity, proper temperature, the right light intensity and quality of lighting, pleasant and inviting interior design, selection of furniture, maintenance of built environment, space and workplace management, waste and environmental management, health & safety, fire protection, security and safety and over all well-being in the working environment, are just few examples.

We spend about 20 hours a day in the built environment, whether it is home, work, travel, education, shopping, recreation, etc., and therefore the quality of the built environment has a dramatic effect to our well-being and happiness. 

Few more important facts to consider:

  • Cities take up 0.5 % of world’s space but they need 75% of its resources
  • 80 % of the population already lives in the cities
  • As human beings we represent 1 % of earth’s biomass and consume 24 % of it


Environmental, Social and Economic Perspective of Sustainability and the Facility Management Contribution.

  1. Environmental Perspective and FM

There are thousands of researches about the CO2 impact to our world. Since at least 30 % of greenhouse gas emissions come from the buildings (heating, cooling, lighting), we as Facility Managers have a lot to influence. Or it so appears.

In 2011, McCormick and Scruton from Yale University put together the Atlas of pollution – the world in carbon dioxide emissions, showing the tendencies of the countries about the lowering or increasing its emissions.

Surely, the countries with larger populations and higher level of industrial development are disadvantaged, because their “negative” impact is higher. We need to look deeper into the issue and we shall realize that China and the USA are 2 largest perpetrators, while the USA did not even care for Kyoto Protocol’s ratification, as the last country in the world, thus creating double standards for their corporations.

We are so concentrated about our carbon footprint that we forget the danger of methane (about 30 times more potent than CO2 and major contributor to the greenhouse effect, together with the water vapour) being released into the atmosphere. Another example of turning the blind eye, is the poisoning of the water and the soil through the hydraulic fractioning (apparently a new energy saviour), where we push over 100 chemical elements (often carcinogenic) with the high pressured water under the soil. The official narrative of our governments with large natural gas and oil companies is to assure us, it is a safe technology. However, there are at least two major risks, which are not successfully protecting the environment from the toxins released into the soil, as well as the aquifer: 1. Toxins from the actual hydraulic fractioning process, and 2. Toxins released through the unintended cracks in the gas well casing, as the old wells are almost never conserved properly.

The big oil and gas investors are providing the funds for prestigious universities to alarm the masses about the climate change, to create a feeling of urgency. Another aspect is the divesting of big oil companies from the oil and investing into the renewable energies. This is precisely the phenomena what we experienced in Eastern Europe in the 90-ties, where mafia bosses where positioning themselves, as respectable businessmen.

We went from “Global Warming” to “Climate Change”, based on pseudoscience fixed research results. The strategy has changed, after the weather decided not to collaborate and for last 20 years, we have increasing amounts of CO2 in atmosphere, but decreasing temperature, so the Earth is actually slightly cooling, thus the original “scientific hypothesis” sort of shatters to pieces.

Hundreds of millions are invested in the development of fake reality and researchers are paid to create it. Just follow the funding and ask “qui bono?”, in order to see it through. According to the James Corbett, examples are many:

  1. CRU – Climate Research Unit – paid by BP for their artic marginal seas research
  2. Sierra Club obtained funds from natural gas industry, mainly from Chesapeake Energy, heavily involved in hydraulic fractioning
  3. Delhi Sustainable Research Development is taking money from BP, Shell, Oil and Natural Gas Corporation Limited from India, and Rockefeller Foundation
  4. Berkeley Service Temperature team obtained its funds from Koch Brothers Foundation and Ann & Gordon Getty Foundation
  5. – paid by Rockefellers Brother Fund
  6. UCS - Union of Concerned Scientists, takes money from Chevron Corporation, BP Amoco and Phillip Morris
  7. Climate Institute is supported by Rockefeller Foundation, American Gas Foundation, BP, PG & E Corporation (natural gas and electricity), Shell Foundation
  8. WWF – World Wildlife Foundation is backed up by BP, Shell Foundation and Royal Dutch Family
  9. Stanford University is expecting to receive 100 Million Dollars over ten years from Exxon Mobile to support climate and energy research
  10. Princeton University obtained 20 million dollars from BP on their climate research program
  11. Several environmental groups are also being paid for the right gospel by BP; these include WWF, Nature Conservancy, World Resources Institute, Wildlife Habitat Council, etc.
  12. The actual U.S. Government provided over 79 billion dollars since 1989 on various policies related to climate change, science and technology research, foreign aid and tax brakes.

The list is certainly much longer and this is only the peak of the iceberg.

One could ask what this has to do with Facility Management. Well, we are sort of responsible for the selection of the installations, using often a combination of energy sources, during the concept and design stages of the projects, especially for cooling and heating, and it is always helpful to know where the energy comes from. Facility Managers are also the trend setters – example: CO2 is available technology and it is appreciated technology in refrigeration. CO2 can help to get ammonia out of production areas and be a viable substitute for potent greenhouse gases, often used in the industry.

What most people do not realise is that CO2 is as important, as O2 or oxygen for sustaining our lives. After all, CO2 is the food for all the plants at this Earth and such; it is a life-line gas.

According to Jeremy Rifkin – “The real economy is the photosynthesis, which is a bottom line for entire ecology.” Without ecology, there is no life on the planet. As professor Peter Stanek calls it: “Dynamic equilibrium between the society and environment is a principal base for the function of the world”. One could think that it is about the time to forget about the economic models for the society, which will be manipulated by the large financial speculators anyway and start to concentrate on thinks, which really matter.

Perhaps it is the massive deforestation, as according to National Geographic we lose 80,000 square kilometres per year of forest (size of Panama). Besides the loss of habitat for many animals and plants, erosion of the earth, the biggest issue - Absorption of the greenhouse gases is being compromised!

Maybe we could all follow the example of Bhutan, the first carbon negative country in the world, with little modesty and less consumption. Instead, we are extremely big consumers of energy. And we do not care from what sources the energy comes from. The nuclear energy seems to be “clean”, but only to the moment something unpredictable happens. The risks are simply too high, as we could learn from the experience from Chernobyl and Fukushima. And we still did not solve the issue with the nuclear waste. Our current solution is to bury it under the ground, better in third world countries or in the countries, which have lots of unoccupied land.

If you want to visit the moon, you just go to open pit coal mines in Most, Czech Republic, West Virginia or some parts of the UK.
Major oil spills in Ecuador, Nigeria, Mexican Gulf are somehow not of our concern, as long we have a fuel for our cars. In Nigeria alone there were over 5,000 oil spills in last 50 years and the local population does not benefit from the wealth of the nation. Not only oil spill, but gas flaring (wasting gas as a side product for oil exploitation), needs to stop, as it represents a major damage to crops and the toxic gases are being burnt only because the gas is hard and more expensive to store and transport. In addition, we are experiencing serious human right violations, as the court in Nigeria ruled to stop gas flaring, which is still ignored by Shell.

The hydraulic fractioning Impact:

  • Non-tectonic earthquakes (Texas, Oklahoma)
  • Flammable water (methane into atmosphere) and huge amount of waste water
  • Health risks for population

People of Pungesti understood these risks and stood up to the agreement between Chevron and Romanian government based on “national interests”. For the benefits of few hundred new working places, thousand others would have to pay the price of losing their livelihood and the way of living, while facing health issues and the destruction of their community environment.

While, according to Stanford University:

  • if 20 % of the wind potential has been harnessed it would cover world’s energy needs
  • if we could capture 1/10 of 1 % of solar energy striking the Earth – we would have six times more energy than we currently consume

By now, there are probably very few sceptics about the benefits of renewable energies. Yes, there are some downfalls, like the renewables might still need a backup plan.

Some positive examples are brought to Romania by some leading developers, such Portland Trust, with their ground source heating pump system, which might generate up to 75 % of the energy necessary for operation of the business park. Each well is 100m deep and contains 4 tubes of water which circulates up and down each tube and then passes to the next set of tubes, in the next well. After traveling 3 kilometres through all the wells, the constant temperature of the earth heats or cools the water, depending on the season, to approximately 10 - 12 degrees. The warmed or cooled water is then used as a heating / cooling medium in the plant room, which results in much lower energy and gas required to reach the internal temperatures, set by the occupants. The main feature and benefit of this system is      30 - 40% savings in the costs of utilities – directly for the end-user’s benefit.

Another positive example is the development of Atenor Group, which implemented the photovoltaic panels directly in the south-west façade, thus obtaining additional “free” energy and savings, especially for the lightning.

As Jeremy Rifkin claims, renewables’ major advantage is the 0 marginal costs, meaning once the infrastructure had been built, the nature will provide the source of the energy, without the necessity to burn any fuel.

Environmental perspective – FM contribution

 It is in this part of life where the FM offers the greatest benefits to the society in general.

  • Energy Management, currently the End-user / final beneficiary is not perceived as a major contributor. All the tenants should have policies to “use less”, and not to insist to cap the service charge.
  • Energy Independence – small power stations, the process already started in Germany represents the end of scarcity notion and the beginning of era, where people shall by no longer dependent on the energy giants and government regulations. In fact, it opens the possibility for a genuine altruism, where the surplus of the energy can be “given away” to the public system, schools and hospitals, which cannot effort major investments.
  • Waste Management – it is about the time to start to waste less and to end our mindless consumerism behaviour, in the buildings as well at the personal level
  • Proper design of the buildings is necessary with the FM consultant present in the design stage, as once the building is constructed there is very little the operator of the building could change, without the major investments
  • Further development of the green spaces interior and exterior, which improve positively our state of minds (and not only because we want our building to score high on a BREEAM or LEED assessment)
  • Proper space management – give people more space and not to crowd them in cubicles. This can be achieved by flexible workplace developments and combination of working and relaxation spaces.
  • Energy Management and Sustainability has to become a part of commercial dashboard in Facility Management. Thus we shall assure the financial benefit will come as a consequence of our own actions.
  • Development of responsible environmental and Health & Safety policies in every organization.    

The impact of FM is well documented in Alexander, Price (2012) – organizations are essentially complex ecological systems with its interdependent social, environmental and physical lenses. Workplace, as a final product, materializes this through organization’s culture, workforce demographics and information technologies.


       2. Social Perspective and FM

 There are many challenges in the social perspective of sustainability.

We live in the world of massive inequality, where according to British Oxfam institution, in 2016 there is 62 individuals having the same wealth as 3.5 billion people (half of the planet). This inequality is growing, as just 2 year ago it was 85 individuals.

In a way, Oxfam’s results are consistent with the study from the Berkeley University, showing the positive increase of the income can be claimed only in 10 % of the society and significant, actually only in case of 1 %. On the contrary, 90 % of society consistently did not experience any major changes. The study is done up until 2008, the last major economic crises, where we all bailed out the irresponsible speculative investments. Most certainly, if we would have the further data up until 2016, the gap between extremely rich and extremely poor would again be growing.

According to the Bank of England, the real wages in the UK in 2014/2015 were at the historical minimum for the last 150 years, in the comparison with the living expenses. As a consequence, there is major tendency in Facility Management in the UK to provide not only “minimal wage”, but rather “living wage”. This tendency is supported by services providers and as well the buyers of services in FM, thus obtaining better performance from the people. This condition is implemented within FM service contracts./

Germany, the engine of the Europe, also shows the signs of growing inequality and poverty. Conform Deutsche Bundesbank data, over 3 million workers in Germany live under the poverty line, calculated in 2015 as 890 Euro / single household or 1,870 Euro / family of four. The Eastern Europe still shows the signs of growth and because of the relatively cheap labour; it is still a magnet for investors.

Another important social factor is the technological unemployment, as in the developed society the robots should replace only dangerous or monotonous labour. People still need to have the purpose to serve and the right for a decent place to earn the living. Unfortunately, in many industries people are losing their positions to the “technological improvements”. There is another question rising from this tendency: “How the people should be covering the expected consumption and consequent growth, if they will be unemployed?”

Social perspective – FM contribution

The basic definition of FM is that it is a management discipline, which manages for the organizations “people, processes, places and technology”. We must assure that the people are in this equitation first.

Other aspects necessary for the positive development of social factors within any organization, covered by the Facility Management are:

  • Assurance of the living wages and not just the government calculation of a minimal wage
  • Optimization within FM services can be obtained with further education, multiskilling and multitasking, thus obtaining the synergies between the individual services
  • We need to pay more attention to the well-being of our colleagues and the final beneficiaries of FM services
  • Improved performance at workplaces, by the balanced design and assurance of implementation of relaxation spaces
  • Flexible workplaces within the organizations, many functions can be also covered, at least partially from home, thus offering more balanced personal - professional life
  • Job stability and advancement , supported by long term FM service contracts
  • As industry, we need to say absolute NO to the 0 hours employment contracts, which statistically shows employment (so the government is happy), but at the same time nobody guarantees the certainty of income, not even comparable with the part-time employment status


     3. Economic Perspective and FM

 We currently live in the value system disorder. Mindless consumerism, based on quick profit making, keeps us away from the real problems.

Example: PHOEBUS CARTEL(Osram, GE, Phillips) - in 1930’s agreed to manufacture bulbs which survived only 1,000 hours, instead of technology already existing for 25,000 hours life cycle, so people are forced to buy their products more often. Did it make economic sense? Absolutely! Are these kinds of strategies ethical and sustainable? Well, you can answer that on your own. If we want to better this world, it will have to look like more the world from 60-ties and 70-ties, where all the products were engineered to the maximum life expectancy. The principle of circular economy thus had been respected to the maximum extend.
Instead, we have currently everything designed to be broken the second day right after the product’s warranty expires. Yes, it is a little bit exaggerated, but all of us have our own experience. Direct marketing completes the picture for our “wants” rather than needs./

In addition, the liquid companies, according to Prof. Peter Stanek (Slovakian Academy of Economic Sciences) are the cancer of today’s world, because of their behaviour:

1. Profit – is declared in the off shore countries

2. Expenses – are registered in the countries, where they are a part of deductible tax base

3. Dividends – are claimed in the countries, where is no tax for dividends

4. Investments – are executed in the countries with investment stimulation

5. Operations – are established in the countries with “creative” ecological laws

Therefore, we really must reconsider the “positive” impact of large multinationals to the quality of our lives, even if they represents and ideal partner for our governments, creating “additional work opportunities”.

Let’s talk about “SMART technologies” and their economic benefit. Are they really acting in our interest? Aren’t they just a sales pitch for technology giants & governments? According to the IBM declaration, by 2030 there will be up to 100 trillion sensors, connecting everything with everyone, also known as IoT (internet of things). Jeremy Rifkin calls this as the “4th industrial revolution”, which will be blurring the lines between the physical, digital, and biological spheres.

Ultimately, the SMART cities (so popular these days), as the final product of this tendency, will lead from the control of everything to control of everybody! On the other words a dream concept for any totalitarian regime. According to IPC (Institute for Policy Studies) currently from the 100 largest economies in the world, 51 are corporations; and only 49 are countries (based on a comparison of corporate sales and country GDPs).

So how do we define a success in the company, society or country? Is it only economic? Let’s compare the GDP (simplified representing Consumption + Investment + Government Spending + NET exports) vs. the GNH in Bhutan. What should be the target of any society?

There is a necessity for the paradigm shift in the economic element of sustainability (currently, deregulated capitalism and public austerity) – TTIP (corporations vs. countries?) The absurdity of corporate courts mechanism would allow multinationals to sue governments over lost profits. TTIP for now did not go through, but we can soon expect another model to be generated with the same agenda behind.

If we do not do radical changes, the economy (as history has proven on many occasions) will be only an instrument for geopolitics. The Value Change Perspective should focus on what we all collectively value more than economic growth and corporate profit!

From the economic perspective Facility Management is a business enabler. As D. Waddell, the Chairman of Global FM says FM is all about enablement; as a sector we enable people to work, we enable the economy, we enable technology, we enable social interaction”.                                     

Economic perspective – FM contribution

  • Increased productivity (based on well-being) Profit only as a consequence
  • FM has the long term (preservation) focus – life cycle cost approach for the built environment
  • LEEDS existing buildings, BREEAM in use, DGNB shall make green architecture more than certification and marketing tool and it is benchmarked against FM and environmental (under FM) company’s policies and procedures.
  • Energy Management– optimization of costs (classical target of FM)
  • Synergies (among several services / processes)
  • Zero marginal costs for renewables – goods shall be made essentially almost for free.


     4. Conclusions

 As Facility Managers, as any human beings, we have obligations to look for the solutions, which will enhance financial and social sustainability, while not hurting further our common environment. The sustainability is best defined in the Brundtland Report: "Sustainable development is a development that meets the needs of the present generation without compromising the ability of future generations to meet their own needs.”         

Therefore we need to assure, that we simply do not repeat what we do not understand and is given to us, as an official narrative. In such ways, our minds may be enslaved and prepared for the changes we and our future generations will certainly not appreciate.

Basically, we are at war with ourselves and against the nature, financed by IMF, World Bank and the Wall Street. The Drama of dying world had been turned into a soap opera.  We forgot that there is a major difference between the Nature 3,000,000 years of Earth vs. 10,000 years old human civilization.

We really need to take the alarming scientific conclusions with the grain of salt, as it is not just about the money, it’s about a much larger agenda, one first mapped out by the Club of Rome in their 1991 publication “The First Global Revolution”, which stated:

‘In searching for a common enemy against whom we can unite, we came up with the idea that pollution, the threat of global warming, water shortages, famine and the like, would fit the bill. In their totality and their interactions these phenomena do constitute a common threat which must be confronted by everyone together. But in designating these dangers as the enemy, we fall into the trap, which we have already warned readers about, namely mistaking symptoms for causes. All these dangers are caused by human intervention in natural processes, and it is only through changed attitudes and behaviour that they can be overcome. The real enemy then is humanity itself.’

The perfect technocratic dictatorship “in the name of saving the planet” is preparing carbon taxes, which will lead to carbon rationing (for all of us), which will lead to SMART cities, where others will control, what we can eat, how far we can travel, etc.

In addition, the French government in November 2016 has expressed its concerns about carbon taxes, as extremely difficult to implement and potentially unconstitutional, thus putting the Paris Agreement and the entire “Technocratic Control Grid” in a difficult position already, so there is a hope.

CO2 impact is really questionable, if you compare it with Methane, hydraulic fractioning, incidents of fossil fuels or nuclear power stations with their negative consequences, which re supported by the governments and big energy companies for the sake of “energy security”.

The proper answer is indeed within our reach, everybody’s reach. Responsible consumption of energy, looking for renewable energy sources, invest into renewables on the personal, community, city level (small power stations), lower our waste production and adjust our consuming behaviour (forget about the Black Friday!).

Perhaps Germany and Scandinavian countries with their thousands of small, independent power stations or almost 100 % generated energy from the wind, in case of Denmark can be the right direction for us. We shall not allow the newly fast growing green movement to become the new red.

However, the change to cleaner energy sources will take some time and will have to be done in a smooth transition, as example for heating, the natural gas is still the most viable and efficient solution. Some power backup solutions, like generators are still dependent on fossil fuels and so is the majority of the travel via sea, air or land.

We should always remember:

  • Commons belong to all of us and there should be much fairer re-distribution of resourced to all of us
  • We all should and could live more modestly and challenge our consumer patterns
  • We need to start again to produce durable goods and services
  • We are not too little or insignificant, we must act locally, at each individual level (one building, small portfolio, community, city, etc.) and do not wait for the UN and governments to take actions!
  • We should strive for an energy Independence (decentralization of the grid), at the individual or community level - from fossil / through renewable / to free energy (Nicola Tesla)
  • We should socialize, contribute to happiness of others, thus build an alternative system, which is not dependent only on the commercial success
  • We should design buildings and places, we occupy, in symbiosis with the nature
  • We must remain aware about the potential of green dictatorship and the “green-washing” (90 Trillion Dollars on Green infrastructure after Paris Climate Agreement seems to like another “excellent” business model)
  • If we go deep enough to our hearts and minds, we certainly shall find the way how to contribute to development of FAIR, VIABLE & LIVEABLE WORLD FOR EVERYONE!

Do not be afraid to challenge the official narrative. Everybody can be a messenger of the truth and the manager of change. During the life cycle of the building, from the initial briefing stages, though design, construction, operation, and refurbishments, the economic, social and environmental impact of the Facility Manager is almost unquantifiable, and yet, that is his / her only and sustainable way. We can steer the necessary changes together, one step a time.



Used sources and Literature:

  • Alexander Keith and Price Ilfryn: Managing Organizational Ecologies. Space, Management and Organization.Routledge New York/Oxon 2012
  • Anderson Sarah and Cavanagh John: Top 200: The Rise of Global Corporate Power. Global Policy Forum, 2000
  • Corbett James: The Corbett Report at from 03.11.2015, NASA Admits Antarctica Gaining Land Ice (But good news is bad news to climate alarmists)
  • Corbett James: The Corbett Report at from 16.12.2016, Why would people lie about the climate change?
  • Kharas Homi: The emerging middle class in developing countries. Working paper no. 285. OECD Development Centre, 2010
  • Klein Naomi: This changes everything. Capitalism  vs. the Climate. Simon & Schuster 2014
  • McGlade Christophe and Ekins Paul: The geographical distribution of fossil fuels unused when limiting global warming to 2 °C, Nature 517, 187–190, 2015
  • McCormick Mark an Scruton Paul (Yale University, 2011)
  • McLeish B, Berkowitz M and Joseph P: The Zeitgeist Movement. Realizing a New Train of Thought., Lexington 2014
  • Rifkin Jeremy: Zero Marginal Cost Society. The internet of things. The collaborative commons and the eclipse of capitalism. 2014
  • Rifkin Jeremy: Emphatic Civilization. The race to global consciousness in a world in crisis. Tarcher, 2009
  • Rusbridger Alan: The biggest story of the world. The Guardian podcast, 12 episodes.
  • Stanek Peter: Technologicky, spolocensky a prirodny zlom sucasnej spolocnosti. Architektura buducnosti. TV program - Spravy cez okno (The technologic, social and environmental break point of a current society. Architecture of the future. TV program – The news through the window)
  • Townsend A.M.: “Smart Cities”. Big Data, Civic Hackers, and the Quest for a New Utopia. New York/London 2014






Analiza de cost a ciclului de viață

Autor: Gabriel Bambache
Costul unui ciclu de viață (LCC) al oricărui subansamblu, sistem sau echipament reprezintă costul total pe întreaga durata de folosință ce include achiziția, instalarea, operarea, întreținerea si dezafectarea reperului respectiv.
Prezentul studiu este realizat pe baza și în conformitate cu recomandările din “METODOLOGIA COSTURILOR PE CICLUL DE VIAŢĂ AL CONSTRUCŢIILOR LA NIVEL EUROPEAN” publicata in 2011 de  Institutul Național de Cercetare-Dezvoltare în Construcții, Urbanism și Dezvoltare Teritorială Durabilă prin grija Dlui Profesor inginer Silviu Lambrache de la URBAN-INCERC, Sucursala INCERC București, Secția Economia Construcțiilor.

Descrierea metodologiei de analiză.

Metodologia de analiză a costurilor pe ciclu de viață cuprinde următoarele componente principale:

- Ghiduri care specifică procesul și etapele necesare pentru aplicarea analizei pe ciclul de viață al sistemelor HVAC și care conțin recomandări pentru utilizatori;
- Tehnici și instrumente reprezentând procesele detaliate analitic și evaluate, precum și ghiduri de utilizare a lor pe întregul ciclu de viață;
- Formulare predeterminate conținând modalități de colectare și prelucrare repetitivă a datelor precum și modalități de utilizare a acestora.

 Prin definiție, metodologia reprezintă un sistem de principii, practici și proceduri aplicabile costurilor pe ciclul de viață și care poate include:
- ce informații și date trebuie obținute;
- cum vor fi analizate datele și informațiile;
- cum se vor interpretata și prelucra rezultatele.

 Metodologia urmărește printre altele si aplanarea conflictelor ce apar uzual in analiza criteriilor de performantă a duratei de viață a unui sistem:
  • Proiectantul încearcă să micșoreze costurile totale de execuție
  • Mentenanța încearcă să reducă costurile cu reparațiile
  • Utilizatorii încearcă să crească timpul de funcționare in condițiile unei utilizări normale
  • Contabilii încearcă să crească valoarea actuala prelungind perioada de amortizare
  • Acționarii doresc să crească valoarea de piață a investiției

Astfel analiza LCC poate fi instrumentul cu ajutorul căruia o decizie de management se poate lua in totala cunoștința de cauza ținând seama de realitatea concreta, costuri și timp.

O analiză completă va cuprinde în detaliu tratate următoarele capitole:

  1. Identificarea scopului principal al analizei LCC
    a. exprimarea scopului analizei;
    b. înțelegerea aplicării corespunzătoare LCC și a rezultatelor care decurg din analiza.
  2. Identificarea scopului analizei:
    a. stadiile în care va fi aplicată analiza LCC;
    b. rezultate și informații relevante în urma studiului;
    c. cerințele specifice.
  3. Identificarea posibilităților de extindere a analizei de sustenabilitate legată de LCC:
    a. Stabilirea legăturilor dintre sustenabilitate și LCC;
    b. rezultatele analizei de sustenabilitate introduse în procesul LCC;
    c. identificarea rezultatelor LCC care vor alimenta sustenabilitatea.
  4. Metodele economice de evaluare
    a. identificarea perioadei de analiză și a factorilor determinanți;
    b. identificarea tehnicilor pentru evaluarea opțiunilor.
  5. Identificarea nevoilor de analiză suplimentară (risc, incertitudine și senzitivitate)
    a. completarea evaluărilor preliminare de risc și incertitudine;
    b. necesitatea evaluării unui plan de management al riscului;
    c. proceduri de evaluare a riscului.
  6. Identificarea proiectului și evaluarea cerințelor
    a. definirea scopului proiectului și caracteristicile cheie ale bunurilor;
    b. definirea exigențelor proiectului;
    c. definirea performanțelor relevante și a cerințelor de calitate;
    d. bugetul proiectului și graficul de execuție. 
  7. Identificarea opțiunilor care vor fi incluse în LCC și costurile care vor fi considerate
    a. identificarea elementelor care vor face obiectul analizei LCC;
    b. alegerea opțiunilor pentru elementele analizate;
    c. identificarea incluse.
  8. Elemente de cost și timp ce vor fi folosite în analiză
    a. costuri relevante;
    b. valoarea cost;
    c. costurile aplicate;
    d. date de întreținere și utilizare pentru toată durata de viață.
  9. Valorile parametrilor financiari și perioada analizată
    a. stabilirea perioadei de analiză;
    b. valorile parametrilor financiari corespunzători;
    c. Taxe ce se iau în considerație;
    d. parametrii financiari de scădere a costurilor.
  10. Revizuirea strategiei de risc și realizarea analizelor preliminare de risc şi incertitudine
    a. planificarea verificării riscurilor identificate;
    b. analiza calitativă a riscurilor;
    c. scopul și extinderea cantitativă a evaluării riscului.
  11. Evaluarea economică
    a. analiza LCC;
    b. rezultatele înregistrate.
  12. Continuarea analizei detaliate de risc și incertitudine (dacă este necesar)
    a. evaluarea cantitativă a riscului;
    b. rezultatele înregistrate.
  13. Analiza de senzitivitate (dacă este necesar)
    a. analiza de senzitivitate angajată;
    b. interpretarea rezultatelor.
  14. Interpretarea și prezentarea rezultatelor 
    a. rezultatele inițiale prevăzute și interpretate;
    b. rezultatele prezentate folosind formatele corespunzătoare;
    c. necesitatea de iterații suplimentare LCC identificate.
  15. Prezentarea rezultatelor finale si a concluziilor ce reies in urma analizei
    a. Prezentarea rezultatelor pentru fiecare din soluțiile analizate
    b. Analiza comparativă de soluții și concluzii aferente
    c. Sugestii si recomandări


Elemente de cost și timp ce vor fi folosite în analiză:

Stabilirea constantelor:

În cadrul analizei rămân neschimbate anumite elemente pe care le consideram constante, fiind tratate ca atare și constituind elementul de plecare în cadrul analizei.

Dintre elementele considerate constante fac parte acele elemente de cost a căror valoare este cunoscută sau a căror evoluție de cost în timp este neschimbată și cunoscută.

Pentru durata de viață a construcției considerată a fi de 50 ani sunt costuri care nu pot fi estimate necunoscând evoluția în timp a valorii actuale.

Intre acestea enumeram:

  • Evoluția inflației
  • Dobânzi și taxe bancare (costul banilor)
  • Costurile energiei electrice
  • Costul gazelor naturale
  • Evoluția prețului consumabilelor
  • Taxe și alte rigori legislative

Având în vedere comparația realizată între echipamente componente a unor sisteme similare și nu a unui sistem în raport cu propria sa evoluție în timp, precum și faptul că interesul analizei este de a scoate în evidentă eficienta unui model în raport cu un altul, aceste costuri vor fi considerate constante și vor avea valoarea actuală pe întreaga perioadă analizată. 

Punctul forte al modelului de cost îl reprezintă faptul că acesta folosește un nivel detaliat de măsurare a costurilor, coborând la nivelul activităților individuale.

Referitor la determinarea costului pe ciclul de viață al echipamentelor este necesară luarea în considerare a unor elemente generale de calcul:

- costul pe ciclul de viață al sistemelor reprezintă suma dintre cheltuielile inițiale (cheltuieli de cercetare, proiectare și execuție) și a cheltuielilor viitoare (cheltuieli pentru exploatarea și întreținerea obiectivului, cheltuieli de post utilizare care pot fi de demolare, dezafectare, reconversie, reciclare);

- suprafețele la care se raportează costurile se vor stabili după necesitate, pentru elemente de construcție, pârți de obiect sau obiect de construcție;

- orizontul de timp este considerat în majoritatea cazurilor echivalent cu durata de serviciu normală a obiectului sau a elementului analizat;

- pentru însumarea costurilor care dau valoarea costului global pe ciclul de viață și care se consumă la momente diferite de timp este necesară aplicarea unor factori de actualizare; prin aplicarea acestor factori, costurile sunt aduse la nivelul unei date reper, de regulă anul în care se face comparația.

Aproape toate modelele din literatura de specialitate folosesc metoda NPV (Net Prezent Value).

Societatea Americană pentru încercări și materiale (American Society for Testing Materials ASTM) a publicat următorul model:

NPV = C + R – S + A + M + E (Jutta, 2007)

în care:

C – costurile de investiții

R – costurile cu înlocuiri

S – valoarea de revânzare la nivelul perioadei de sfârșit a ciclului (costuri reziduale)

A – costuri anuale cu utilizarea, întreținerea și reparațiile

M – costuri neanuale cu utilizarea, întreținerea si reparațiile

E – costurile de energie

In cazul analizei ciclului de viață a unor sisteme sau echipamente care urmează a fi montate uzual, se utilizează pentru calculul costului global al ciclului de viață următoarea relație:

LCC = Cic + Cin + Ce + Co + Cm + Cs + Cenv + Cd

LCC = costul ciclului de viață

Cic = Costul inițial de achiziție (Cazane, chiler, pompe de căldură, grinzi răcire, radiatoare, servicii si costuri auxiliare)

     Costul inițial include si estimarea sau valoarea reala a următoarelor elemente:

• Costul proiectării, avize autorizații si taxe (In cazul concret al analizei aceste costuri sunt incluse in costul de achiziție si montaj)

• Costul de analiza a ofertelor si pregătire a achiziției

• Cost de achiziție administrativ

• Costul testelor si inspecției

• Costul cu piesele de schimb pe stoc

• Costul training-ului pentru personalul ce operează sau întreține echipamentele

• Costul pieselor auxiliare necesare la montaj 

Cin = Costul instalării si punerii in funcțiune  (include școlarizarea)

         Costul instalării si punerii in funcțiune  include:

• Fundații—proiectare, pregătire, beton si ranforsări, etc.

• amplasarea pe fundație a echipamentului

• Conexiunea conductelor de recirculație

• Conexiunea instrumentarului electric si a branșamentului principal

• Conexiunea sistemelor auxiliare si utilitare

• agentul de lucru (freon in cazul chilerului)

• Costul punerii in funcțiune si a testelor inițiale

Ce = Costul energiei (Previziune a costului energiei necesare pentru operare)
Co = costul de operare (manopera)
Cm = Costul cu mentenanța si reparațiile (Reparații de rutina si predicții pe
reparații accidentale)
Cs = Costul nefuncționării sistemelor (pierderi de producție)
Cenv = Cost protecție mediu (costuri datorate necesitații de decontaminare in caz de accident cu implicații pe mediu)
Cd = Costul de dezafectare (inclusiv readucerea la stare inițiala a locului de montaj si valoarea de reciclare   a materialelor rezultate din dezafectare)

Interpretarea rezultatelor obținute în urma calculelor costurilor pe ciclul de viață, se face identificându-se cele mai potrivite metode (grafice, tabele) de prezentare a rezultatelor inițiale obținute și includerea acestora în raportul final.

Rezultatele analizei costurilor pe ciclul de viață (LCC) necesita analiză și interpretare care va include:

- reprezentarea costurilor pe ciclul de viață ca procent din costurile de achiziție
- reprezentarea costurilor pe ciclul de viață în raport cu costul pe m2 suprafață construită;
- reprezentarea costurilor pe ciclul de viață în raport cu costul anual (sau costul anual pe m2);
- reprezentarea costurilor pe ciclul de viață în raport cu costurile pe ciclul de viață
- reprezentarea costurilor pe ciclul de viață pe categorii de costuri (achiziție, utilizare, întreținere);

 Evaluarea economică

 Pentru o corecta evaluare, se vor considera următoarele costuri:

1. Cost investițional: include costul de achiziție al echipamentelor, transportul la locul de montaj, manopera de instalare, punere în funcțiune a echipamentului și a accesoriilor ce țin de funcționalitatea acestuia.

2. Cost întreținere: Se vor estima toate costurile inclusiv manopera și materialele necesare pentru întreținere curenta

3. Consumabile: Cuprinde valoarea estimată a consumabilelor

4.  Reparații accidentale și capitale: Costul estimat al reparațiilor in funcționare normala și cost reparații capitale estimate după recomandările producătorului

5. Cost dezafectare: Vor fi estimate costurile de înlocuire la sfârșitul duratei de viață

6. Perioada de amortizare: Perioada de amortizare a echipamentelor in conformitate cu legislația in vigoare

7. Valoarea duratei de viată: Cumul al costurilor totale la care se ia în calcul pentru perioada de utilizare de 50 ani fără costul înlocuirii cu un echipament similar considerând ca se asigura cerințele utilizării pe perioada aleasă.


Costul investițional al echipamentelor

Se analizează oferte pentru echipamentele propuse ce întrunesc condițiile indicate în proiect iar valorile, conform ofertelor primite și estimărilor de piață

Costul mentenanței anuale se estimează cu respectarea numărului de revizii recomandate de producător pe fiecare tip de echipament în parte, estimând numărul de persoane necesare realizării operațiilor de întreținere la un cost orar mediu.

Ipoteza de calcul va ține seama de costul operațiilor de întreținere considerând servicii realizate cu personal specializat fie ele externalizate sau realizate cu personal propriu. Costul include și materiale mărunte utilizate la verificări.

Reparațiile accidentale sunt considerate a intra in limita unei valori de timp de maxim 10% din timpul total de funcționare în funcție de specificul echipamentului și de gradul critic a funcționarii acestuia.

Reparațiile capitale se estimează la limita duratei de funcționare și includ operații de up-grade în limita a 10% din costul inițial al echipamentelor, schimbarea componentelor de uzură și readucerea în parametrii proiectați pentru a crește capacitatea de operare cu minim 30% durata de utilizare de la momentul realizării lucrărilor.


Premisele de calcul pentru energie

Cel mai important element al analizei îl constituie modul de estimare a costurilor energiei pe întreaga perioadă a duratei de viată.

Din acest motiv am explicat în cele ce urmează cât mai detaliat modul în care se pot estima cât mai aproape de realitate aceste costuri.

Costul energiei consumate, în speță energie electrica sau gaze naturale se pot prelua din cărțile tehnice ale echipamentelor considerând cazul ideal de consum. Pentru a calcula evoluția prețului pentru energie electrica și gaze naturale se verifică prognoza evoluției prețurilor comunicate de Comisia Națională De Statistică.

Nu se vor considera preturile reglementate de ANRE ca fiind subvenționate decât pentru consumatorii casnici.

Pentru a ține seama de evoluția preturilor este de preferat să utilizam datele furnizate de  Raportul Național realizat de Autoritatea Națională de Reglementare în domeniul Energiei - ANRE pentru Agenția pentru Cooperarea Autorităților de Reglementare în domeniul Energiei – ACER.

Comisia Europeană Opcom S.A. administrează piața de energie electrică pentru ziua următoare, prețul de închidere stabilit aici constituind o referință pentru prețurile stabilite pe alte piețe.

Chiar dacă la nivelul anului 2014 prețul energiei electrice a scăzut cu 2,5% tendința este de creștere iar pe termen lung, pe lângă prognoza statistică de creștere a prețului energiei există și tendința de aliniere la prețul mediu european.

Media europeana a costului energiei este de 18.48 cenți/kwh iar România ca să ajungă la un preț mediu are nevoie de o creștere a costului energiei cu minim 30% in următorii 5 ani. Creșterea poate fi justificata și prin necesitatea investițională din domeniul energiei necesara pentru înlocuire si up-grade la echipamentele din sistemul energetic național.

Pentru a realiza o prognoza de creștere a prețului energiei electrice pe o perioada de 50 ani în condițiile enunțate mai sus, consideram o creștere liniara a costului energiei cu 3%/an.  

În noul calendar de liberalizare stabilit cu Comisia Europeană, Fondul Monetar Internațional și Banca Mondială, prețul gazelor naturale din producția internă pentru consumatorii casnici și producătorii de energie termică va crește de la 1 iulie 2016 la 66 lei/MWh, de la 1 aprilie 2017 la 72 lei/MWh, 1 aprilie 2018 — 78 lei/MWh, 1 aprilie 2019 — 84 lei/MWh și 1 aprilie 2020 — 90 lei/MWh. 

In conformitate cu oficializarea creșterii anunțate pentru consumatorii casnici, consideram ca procentul de creștere poate fi considerat corect si pentru a exprima creșterea prețului pentru consumatorii din celelalte categorii de consumatori.

Astfel pentru a exprima prețul anual a gazelor naturale vom considera o creșterea liniara anuala similara ca pentru energia electrică, respectiv de 3% pe întreaga durata considerata de 50 ani.

Pentru estimarea costurilor de dezafectare calculul tine seama de greutatea proprie a echipamentelor și materialul din care sunt confecționate.

Uzual, costurile de dezafectare reprezintă 80% din costul de instalare din care se deduce prețul obținut prin vânzarea ca material reciclabil a parților din care acestea sunt confecționate (fier, aluminiu, cupru, etc).


Exemplu de calcul 

Pentru ușurința calculelor, considerăm o clădire de birouri clasa A cu o suprafață totală desfășurată de pentru care proiectantul a calculat  ca necesară instalarea unui Sistem HVAC format din 3 Cazane în condensație cu arzătoare pe gaz cu o putere nominala totala de 450kW, 2 agregate Chiler cu aceiași putere de răcire de 450kW, 3 CTA-uri și un nr total de 400 ventil convectoare distribuite uniform în întreaga clădire.

In detaliu fiecare dintre aceste utilaje sunt descrise mai jos unde au fost si estimate costurile pe întreaga lor durată de viață.

Cazane de încălzire

Se consideră 3 cazane, pe gaz, în condensație, cu funcționare în cascadă, cu o putere termica nominală totala de 450 kW, cu următoarele caracteristici tehnice:

-putere nominală: 32-150 kW, pentru agent termic 50/30°C;

-presiune de lucru admisa: 6 bar;

-consum gaz metan obișnuit: 17,47 mc/h

Consideram prețul de achiziție de 20.000 EURO cu transport și punere în funcțiune. Montajul cazanelor îl putem estima la valoarea de 5.000 Euro

Operațiile de verificare semestriale cu conservarea pe timp de vara a cazanelor și o verificare înainte de repunerea în funcțiune pe perioada rece sunt estimate la aceiași valoare independent de puterea acestora.

Se estimează a fi necesara o echipa de 3 persoane.

Operațiile anuale de întreținere ce includ consumabilele 1200 EURO /an adică pe întreaga durata de viață 60.000 EURO

Costurile de ISCIR-izare pentru echipamente sub presiune se calculează in conformitate cu ORDIN Nr. 998 din 30 aprilie 2013 privind aprobarea Prescripției tehnice PT CR 1-2013 "Tarife pentru operațiunile de autorizare, avizare, verificare tehnică și alte activități la instalații sub presiune, instalații de ridicat, instalații/echipamente pentru parcurile de distracții și aparate consumatoare de combustibil, efectuate de Inspecția de Stat pentru Controlul Cazanelor, Recipientelor sub Presiune și Instalațiilor de Ridicat" considerate anual la tariful actual prevăzut de 100 lei/ora si un nr estimat de 42 ore respectiv 930 Euro/an Adică un cost de 46.500 Euro pe întreaga durata de viață.

Reparația capitala a cazanelor se prevede la un nr de ore de funcționare conform specificațiilor de proiectare. Estimarea este de o reparație capitala la 10 ani iar costul este defalcat fiind reprezentat ca si cost anual. Astfel considerăm o funcționare normala cazanele vor suporta pe întreaga durata de viață un număr de 4 reparații capitale estimate ca fiind la o valoare de cca 80% din costul de montaj respectiv 3.200 Euro ceea ce conduce la o valoare pe întreaga durata de viață de 12.800 EURO

Pentru determinarea costului reparațiilor accidentale consideram o funcționare de 99% având in vedere ciclicitatea funcționarii si un număr mediu de cca 2 intervenții pe an (una pe ciclu de funcționare) care pot însemna 400 EURO/an, respectiv 20.000 EURO pe întreaga durata de viață a clădirii.

Reparația capitala a cazanelor reprezentat ca si cost anual 3.200 Euro si o valoare pe întreaga durata de viață de 16.000 EURO

Consumul de gaz pe un cazan este de 17,47 mc/h in regim de funcționare la cca 40% din nominal si pentru o perioada de numai 4 luni pe an adică Max 120 zile si o funcționare la parametrii de cca 55% din timpul zilei, consumul va fi de 20.125 mc/an la o valoare  PCS de 0,010973  MWh/mc, (comună pentru furnizorii din România) adică 220,83 MW

Costul dezafectării estimat la 80% din valoarea de instalare cu vânzarea lor la centre de reciclare la un preț mediu de 0,2Euro/kg si deducerea valorii din costurile dezafectării este de 3.000 Euro

Costul global al ciclului de viață pe o perioada calculata de 50 ani pentru cazane va fi:

LCC = 910.882 €

Agregate preparare apa răcită (Chiler)

Doua agregate de preparare apa răcita (chilere), în funcționare redundantă, cu amoniac, cu condensatoare răcite cu aer, pentru montaj la exterior, inclusiv automatizare cu protecție la îngheț și accesorii cu următoarele caracteristici tehnice:

-agent refrigerant: R717

-capacitate răcire: 450 kW, pentru apa răcita 7/12°C, Te =35°C;

-putere consumata: 174 kW;

-greutate: 7294 kg

Consideram cele 2 unități cu o valoare de achiziție de 200.000 EURO.

Montajul și punerea în funcțiune o estimăm la 50.000 Euro

Operațiile anuale de întreținere ce includ consumabilele sunt estimate la o valoare anuala de 3.000 EURO.

Costurile de întreținere pe durata de viață vor fi în acest caz de 150.000 EURO

Reparațiile capitale în reprezentare anuala sunt de 2.500 Euro, adică un cost pe durata de viață de 125.000 Euro

Pentru reparații accidentale cu un grad de funcționalitate de 99% au un cost de 150 EURO/an, respectiv 7.500 Euro pe întreaga durata de viață.

Consumul de energie electrica de 107,9KWh, la capacitate de 50% pe o perioada medie de 155 zile/an, este de 200.7 MW/an.

La un cost de 155 lei/MW și un curs mediu de 4,5lei/EURO costul anual al energiei consumate de chiler în perspectiva unei creșteri anuale cu 3% a costului energiei electrice va fi de 521 248,91 Euro

Costul dezafectării va costa cca 32.000 Euro iar deducerea valorii din costurile dezafectării este de cca 1.800 Euro.

Costul global al ciclului de viață pe o perioada calculata de 50 ani pentru agregatele de preparare apa răcita (chilere) va fi:

LCC = 1.083.949 €


Centrale de Tratare Aer

Presupunem că centralele de tratare aer în număr de 3 au o valoare însumată de 120.000 EURO.

Montajul și punerea în funcțiune poate fi estimată la 40.000 Euro

Operațiile anuale de întreținere ce includ schimbarea filtrelor cu o periodicitate trimestriala sunt estimate la o valoare anuala de 5.000 EURO. Costurile de întreținere pe durata de viață vor fi in acest caz de 250.000 EURO

Reparațiile capitale se planifica la 10 ani si constau in principal in schimbarea motoarelor sau a lagărelor acestora la un cost reprezentat ca si cost anual de 2.200 Euro, respectiv un cost pe durata de viață de 110.000 Euro

Pentru determinarea costului reparațiilor accidentale consideram un grad de funcționalitate de 98% având în vedere necesitatea funcționalității în proporție de 80% cu un număr mediu de 0.2 intervenții pe an care pot însemna 80 EURO/an, respectiv 4.000 Euro pe întreaga durata de viață.

Având în vedere reviziile trimestriale cu curățarea și schimbarea filtrelor, eventualele probleme (în principal datorate funcționarii defectuoase a presostatelor la acumulări mari de praf), sunt eliminate astfel încât reparațiile accidentale au o pondere mică la CTA-uri. 

Consumul de energie electrica cumulat pe toate unitățile este de cca 50KW/h, care în condițiile  unei funcționari la capacitate de 70% pe o perioada medie de 250 zile/an, și o funcționare la parametrii de cca 55% din timpul zilei, este de 115.5 MW/an.

La un cost de 155 lei/MW și un curs mediu de 4,5lei/EURO costul anual al energiei consumate de chiler în perspectiva unei creșteri anuale de 3% a costului energiei electrice va fi de 545.402,45 Euro.

Costul dezafectării 34.000 Euro iar deducerea valorii din cost a materialelor reciclabile este estimata la cca 4.500 Euro.

Costul global al ciclului de viață pe o perioada calculata de 50 ani pentru centralele de tratare aer va fi:

LCC =  1.098.902 €


Ventilo convectoare 

Se considera un număr de 250 ventilo convectoare cu 4 țevi, pentru montaj în plafon tip caseta, cu capacitate răcire 2.00 kw, capacitate încălzire 3.8kw cu următoarele caracteristici:

-capacitate de răcire totala: 2000 W, pentru apa răcita 15/20°C, Ti=24°C, h.r 50%, aer proaspăt 18°C

-capacitate încălzire: 3800W, pentru agent termic 55/35°C, Ti=22°C, h.r. 50%, aer proaspăt 22°C

-debit aer proaspăt: 1200 mc/h

-dimensiuni Lxlxh: 265 x 575 x 575 mm

De asemenea pentru completare se mai montează încă 150 ventilo convectoare cu dimensiunea de Lxlxh: 3000x300x235 mm.

Prețul unei de piața al unei unități este de 730 – 750 Euro ceea ce ne duce la un cost maxim total de achiziție de 300.000 Euro.

Montajul și punerea în funcțiune este estimată la cca 150 Euro pe fiecare unitate ceea ce constituie un total de încă 60.000 Euro

Operațiile de întreținere presupun verificări ale racordurilor, verificare etanșeitate condens, curățare si schimbare filtre, igienizare si tratamente anti bacteriologice semestriale estimate la o valoare anuala de 25.000 EURO.

Suma presupune verificări trimestriale și revizii semestriale pe fiecare unitate, include prețul filtrelor și a soluțiilor de igienizare și tratare.  Costurile de întreținere pe durata de viață vor fi în acest caz de 1.250.000 EURO

Reparațiile capitale nu se justifica fiind însă de luat in calcul înlocuirea după o funcționare de cca 15 ani. Astfel consideram încă odată prețul de achiziție si montaj pe toata durata de viață a clădirii, respectiv: 300.000 Euro.

Pentru determinarea costului reparațiilor accidentale consideram un grad de funcționalitate de 98% având în vedere construcția acestora (cu patru țevi) și funcționarea atât cu apa caldă cât și cu apă rece.

Funcționarea în proporție de 80% din an atât pentru cald cât și pentru rece, duce la un număr mediu de 3 intervenții corective lunare raportat la toate unitățile instalate cu un cost de 30 Euro pe intervenție care pot însemna 1.080 EURO/an, respectiv 54.000 Euro pe întreaga durata de viață.

Consumul de energie electrica pe fiecare unitate este  de 50 W care cumulat pe toate unitățile reprezintă cca 20 KW/h.

In condițiile unei funcționări la capacitate de 70% pe o perioadă medie de 250 zile/an, este de 84 MW/an.

La un cost de 155 lei/MW si un curs mediu de 4,5lei/EURO costul anual al energiei consumate de chiler în perspectiva unei creșteri anuale cu 3% a costului energiei electrice va fi de 218 160,98 Euro

Costul dezafectării se realizează cu preluarea echipamentelor scoase din uz de către o firma de profil si vânzarea lor la centre de reciclare la un preț mediu de 0,2Euro/kg pentru partea de otel, 0.65 Euro/kg pentru aluminiu și 5 Euro/Kg pentru cupru.

Având in vedere proporțiile în care se regăsesc aceste materiale într-un ventilo convector și greutatea acestuia, avem 20% otel, 10% cupru, 15% aluminiu și restul plastic. Un asemenea agregat are aproximativ 20 kg deci la 400 unități vor fi cca 1.600 kg otel, 800 kg cupru si 1200 kg aluminiu.

Dezafectarea echipamentelor va costa cca 40.000 Euro iar deducerea valorii din costurile dezafectării este estimata la cca 5.100 Euro din care 780Euro din aluminiu, 4.000 Euro din cupru respectiv 320 Euro din otel.

Costul global al ciclului de viață pe o perioada calculata de 50 ani pentru ventilo convectoare va fi:

LCC = 2.163.061 €



Modul de interpretare a rezultatelor

Analiza finală împreuna cu recomandările ce se extrag din acesta, trebuie înțeleasă și interpretată ținând cont de următoarele:

  • analiza costurilor pe ciclul de viață nu este o știință exactă;
  • rezultatele analizei LCC nu pot fi niciodată mai precise decât datele de intrare, în special estimările și ipotezele legate de timp și cost;
  • precizia rezultatelor este dificil de măsurat datorită metodelor statistice folosite;
  • analiza LCC necesită modelarea mai multor scenarii, în concordanță cu analiza de risc pe tipul de echipament analizat și pe întreaga investiție, pentru a concorda variabilele de timp și cost.


În principal, metodologia costurilor pe ciclul de viață este utilizată pentru a evalua impactul producerii, funcționării și dezafectării unui bun pe întregul său ciclu de viață, în special din punct de vedere financiar și economic.

Deciziile de investiții au la bază opțiunile care oferă combinația performanță - cost cea mai atractivă obținută prin compararea alternativelor ce îndeplinesc cerințe funcționale identice.


Concluzii și sugestii

Așa cum arata practica studiile de detaliu realizate de-a lungul timpului, rezultatele unui studiu nu diferă și nu aduc concluzii care sa schimbe cunoștințele actuale generale cu privire la eficiența unui sistem în comparație cu un altul.

Cu toate acestea însă, având un calcul personalizat pe o soluție acceptată, se poate merge în detaliu și analiza orice posibilitate de optimizare a costurilor pe o soluție dată.

 In literatura de specialitate se fac studii de caz și sunt disponibile statistici și rezultate dar, în general studiile se fac pe situații ipotetice iar rezultatele nu reflectă decât într-o anumită proporție realitatea.

Sunt de asemenea studii realizate pe cazuri concrete, dar geografic și geopolitic fiind situate în locații în care, realitățile au o cu totul altă influență decât cele de pe plan local.

In ceea ce privește actualul exercițiu, atât estimările cât și prezumțiile folosite sunt luate din practica cotidiană, din urmărirea comportamentului în timp a instalațiilor și sistemelor, din analiza funcționării reale a unor sisteme ce lucrează în același habitat.

In privința soluțiilor analizate, având în vedere costul mare de implementare a unei soluții economice am fi inclinați să propunem alegerea mixtă prin îmbinarea unor tehnologii moderne cu cele clasice.

Ce trebuie înțeles este și faptul că eficiența și randamentul maxim al unui sistem nu este atunci când acesta funcționează sub parametrii ci peste o valoare sub care randamentul scade sub limita acceptata a eficienței.

De multe ori se pot obține economii prin gestionarea rațională a unor sisteme simple, clasice care făcute fiind să lucreze cât mai mult la un randament crescut devin mai performante decât soluții neconvenționale.

Implementarea unui sistem de automatizare tip BMS care sa optimizeze funcționarea ansamblului format din Chiler, Cazan și CTA împreuna cu utilizarea grinzilor de răcire poate fi o soluție la fel de buna ca și adoptarea unui mix de pompe de căldură cazane și chilere la un cost mult mai mic.

Practica arata că independent de performanța echipamentelor, în lipsa unor activități de întreținere in conformitate cu prescripțiile tehnice, randamentul si costurile de exploatare au mult de suferit si duc la o creștere exponențiala a costului duratei de viață a unui echipament.



-      Life Cycle Cost Tutorial - H. Paul Barringer (Barringer & Associates, Inc.  Humble TX) and David P. Weber (D. Weber Systems, Inc. Mainville, OH)

-      METODOLOGIE DE CALCUL AL PERFORMANŢEI ENERGETICE A CLĂDIRILOR - Ministerul Transporturilor, Construcțiilor și Turismului Publicat in Monitorul Oficial, Partea I nr. 126bis din 21/02/2007

-      PRINCIPII DE BAZĂ PRIVIND METODOLOGIA COSTURILOR PE CICLUL DE VIAŢĂ AL CONSTRUCŢIILOR LA NIVEL EUROPEAN - Silviu LAMBRACHE ACS inginer, Institutul National de Cercetare-Dezvoltare în Construcții, Urbanism și Dezvoltare Teritorială Durabilă URBAN-INCERC, Sucursala INCERC București, Secția Economia Construcțiilor

-      The Life Cycle Cost Analysis - Stanford University Robert Reidy, Megan Davis, Regina Coony, Scott Gould, Chuck Mann, Bijendra Sewak, Allan Daly, Scott Lewis

-      Pump Life Cycle Costs: A Guide to LCC Analysis for Pumping Systems - Hydraulic Institute, Europump, and the US Department of Energy’s Office of Industrial Technologies (OIT).

-      1999 ASHRAE Handbook—HVAC Applications, Atlanta: American Society of Heating, Refrigerating and Air-Conditioning Engineers.

-      School life cycle cost studies and case histories - Building Owners and Managers Association International KUC (Kentucky Utilities Company). 1995, Lexington Kentucky Utilities Company.

-      Schools: Preventive maintenance actions and total maintenance costs. - ASHRAE Transactions - Martin, M.A., D.J. Durfree, and P.J. Hughes. 1999.

-      Mechanical Cost Data, 21st Annual Edition (HVAC and Controls). Kingston, Mass.: R.S. Means Company, Inc.

-      The NIST building life cycle cost program, Version 4.3 user’s guide and reference manual (NISTIR 5158-3). - Washington, D.C.: National Institute of Standards and Technology.

-      Life cycle costing manual for the Federal Energy Management Program, NIST Handbook 135.Washington, D.C.: National Institute of Standards and Technology.

Eficienta energetica a cladirilor si confortul ocupantilor – o ”relatie intensa”

O cladire intr-adevar inalt performanta imbina armonios eficienta energetica si confortul ocupantilor. De regula, insa, aceste doua elemente sunt tratate separat, ceea ce, pentru specialistii de la Centrul National pentru Tehnologii in Constructii si Managementul Energiei din SUA  a constituit o provocare si, implicit, un subiect de studiu.

Acest studiu a introdus un concept-cheie numit "Valoarea Indicelui de Acceptabilitate" (VIA) -  raportul dintre indicele de utilizare a energiei si gradul de  acceptabilitate (satisfactie) al ocupantilor cladirii, raport exprimat in procente. Obiectivul este evaluarea eficientei consumului de energie pentru a obtine un anumit nivel de acceptabilitate al ocupantului. Studiul a demonstrat ca pot fi stabilite valori care permit evaluarea eficientei energetice utilizate pentru a oferi conditii acceptabile pentru ocupanti si creste performanta si productivitatea acestora intr-o cladire. Noile valori genereaza masuri ce pot fi aplicate pentru a obtine calificative precum "cladire de inalta performanta."

Acest calificativ trebuie sa armonizeze, intr-un mod echilibrat  elemente precum mediu sigur, sanatos, stare de bine  si performanta, evaluata prin productivitate masurata.  Sunt avute in vedere mai multe componente si functii ale mediului oferit de cladiri -  energie electrica, iluminat, incalzire/ racire, controlul umiditatii, acustica sau siguranta/absenta riscurilor. Caracterizari precum "verde", "sustenabil" si ” inalta performanta" sunt de data mai recenta, ilustrand importanta armonizarii economiei de energie si reduceri ale materiilor prime, cu calitatea mediului construit si impactul acesteia asupra bunastarii, performantei si productivitatii oamenilor. 

In SUA, masurarea curenta a performantei energetice a unei cladiri se face prin indicele de utilizare a energiei, care normalizeaza consumul anual de energie pe suprafata de constructie bruta a cladirii. In mod uzual, suma tuturor energiilor consumate de cladire (energie electrica, gaze naturale etc.) timp un an este transformata intr-o dimensiune comuna (de exemplu, BTU), care este apoi raportata la suprafata bruta a cladirii. Insa, in relatie cu ”factorul uman” sunt necesare alte valori, care sa includa indicatori precum satisfactia ocupantilor, performanta si productivitatea acestora, corelati si cu indicatorii financiari ai firmelor chiriase. Pentru a reduce incertitudinile, aceste valori ale performantei functionale trebuie sa fie masurabile cantitativ, valide, repetabile, fiabile si exacte. 

Editat dupa originalul


autor: dr. ing Ioana Udrea

Noi cercetari in domeniu arata ca multe cladiri comerciale inca nu fac schimbari simple care ar duce la o mare reducere a costurilor cu energia. Sa vedem care este cauza si ce ar trebui facut.

Desi un oras cu cladiri luminate noaptea poate parea pentru unii frumos, cercetatorii in domeniul eficientei energetice vad prin asta o risipa de resurse si o ratare a oportunitatilor de economie a energiei. Un studiu recent al Universitatii Davis, California si al Consiliului californian privind resursele aeriene [Californian Air Resources Board (CARB)] concluzioneaza ca schimbari cu costuri reduse in ceea ce priveste functionarea cladirilor pot conduce la economii de energie intre 5% si 30%. Din pacate adesea aceste schimbari nu au loc.

„Noi stim care sunt problemele si stim cum se pot rezolva”, a declarat Stephen Selkowitz, consultant in domeniul cladirilor in cadrul Lawrence Berkeley National Laboratory. Este posibil sa obtinem cladiri cu consum net de energie zero (net zero energy buildings) sau aproape de zero (NZEB - near zero energy buildings), dar majoritatea proprietarilor au inca un drum lung de facut pana sa ajunga sa imbunatateasca eficienta energetica.

Un raport realizat de Westminster Sustainable Business Forum and Carbon Connect arata care sunt problemele care impiedica reducerea necesarului de energie din sectorul comercial. Solutiile de eficienta energetica cu greu pot sa atinga obiectivele strategice ale companiei, in sensul ca foarte putine business-uri sunt interesate de avantaje ale proiectelor care au o perioada de recuperare mare. Alte probleme, in ce priveste implementarea solutiilor de eficienta energetica sunt lipsa de competente, in special in randul companiilor mici si lipsa de comunicare intre departamente, intalnita in mai ales la companiile mari.

Modernizari usoare

Una dintre cele mai simple modernizari o reprezinta iluminarea cu LED. E nevoie de investitii mici care se amortizeza foarte repede. Noile corpuri de iluminat pot fi instalate noaptea pentru a nu fi deranjati ocupantii sau angajatii.

Un studiu al Comisiei Energetice din California, lansat in luna aprilie 2014, a gasit ca trecerea la iluminarea cu LED-uri scade consumul energetic cu 50%, fara a scadea nivelul de iluminare sau confortul vizual al ocupantilor. Studiul estimeaza deasemenea ca economia va fi de doua ori mai mare pana in anul 2020, cand corpurile de iluminat de tip LED vor fi mai eficiente.

Montarea de elemente de umbrire interioare si exterioare este o metoda de crestere a eficientei energetice si se realizeaza cu costuri relativ mici. Alt studiu al Comisiei Energetice din California, care il are coautor pe Selkowitz, declara ca montarea de sisteme de umbrire exterioare in climatele insorite a crescut eficienta energetica a cladirii si a dus la reducceri semnificative ale necesarului de electricitate pe perioadele de varf. Pe de alta parte folosirea iluminatului natural in locul celui electric in timpul zilei duce la imbunatatirea performantei energetice.

Bariere in calea schimbarii

Desigur, solutiile simple pot sa nu fie intotdeauna suficiente. Anumite solutii de reabilitare, cum ar fi inlocuirea sau reparatiile capitale ale sistemelor de incalzire sau racire, montarea de sisteme inteligente de monitorizare, izolarea termica sau schimbarea ferestrelor, necesita investitii majore precum si perturbari ale activitatii din cladire. Pe langa asta proiectele se aproba destul de greu din cauza costului initial mare si a perioadei lungi de recuperare. Sistemele de incalzire si de racire pot functiona zeci de ani si multi proprietari si facility manageri subscriu sloganului: „Daca nu s-a spart, nu-l repara”.

Cei care desfasoara activitati de business nu au de obicei cladiri in proprietate. Proprietarii de cladiri sunt responsabili pentru investitii iar chiriasii pentru costurile de operare ale cladirii. Masurile de eficienta energetica sunt vazute ca si costuri colaterale, ce nu fac parte din activitatea de baza a business-ului, ceea ce le trece pe un nivel de importanta scazut.


Alta bariera in calea eficientei energetice o constituie interpretarea gresita a economiei de energie realizate si estimarea incorecta a costurilor, a declarat Pete Kramer, lider al departamentului de vanzari de servicii energetice din cadrul companiei TraneOregon, care se ocupa cu comercializarea de sisteme de incalzire si racire comerciale si industriale. „Sunt numerosi factori care intervin intr-o estimare dar multe din materialele pe care le vedem noi sunt fantezii din punct de vedere investitional.” Un studiu recent Energize Phoenix, arata ca anumiti contractori care realizeaza lucrari de modernizare energetica au supraestimat costul energiei economisite cu pana la 100%.

Dar dezvoltatorii si contractorii nu sunt singurii care supraestimeaza rezultatele. „Factorii de decizie din cadrul companiilor au tendinta de a supraestima eficienta energetica a cladirilor lor”, declara Lee Ann Head, vicepresedinte al departamentului de cercetare de la Shelton Group.

Schimbari de comportament

Alan Meier, consultant la Lawrence Berkeley National Laboratory si cercetator la UC Davis's Energy Efficiency Center subliniaza faptul ca cercetarile energetice de actualitate trec de la focusarea pe tehnologie, finante si comportament individual la analiza schimbarilor sociale. Anumite actiuni intreprinse de un individ cum ar fi stingerea corpurilor de iluminat sau tragerea jaluzelelor nu mai sunt relevante avand in vedere tehnologiile avansate si automatizarea din zilele noastre.

Pentru Meier, cladirile reprezinta sisteme sociale. El crede ca anumite stimulente economice nu isi ating scopul. Modernizarile cladirii pot creste probabilitatea ca ocupantii sa aiba plangeri. Dintr-un alt studiu realizat de UC Davis si CARB (California Air Resources Board), la care Meier este investigator principal, reiese ca, in general, ocupantii sunt nemultumiti in legatura cu tempertura, iluminatul, calitatea aerului si confortul acustic.

O trecere in revista a literaturii in ceea ce priveste efectul iluminarii naturale asupra ocupantilor, realizat de NREL si care-l are ca autor principal pe Edwards, concluzioneaza ca, desi atunci cand sunt proiectate cladirile accentul cade pe constructie si pe mentenanta acesteia, sanatatea ocupantilor din cladire aduce beneficii angajatorului si chiar si proprietarului cladirii deoarece performanta acestora creste. Utilizarea iluminatului natural scade costurile cu utilitatile si imbunatateste starea de bine a ocupantilor, generand avantaje atat ocupantilor cat si proprietarilor.

Cladirile privite ca sisteme

Selkowitz subliniaza faptul ca modernizarea si masurile intreprise asupra cladirilor luate individual poate sa nu fie solutia optima, cladirile sunt elemente principale ale strazilor si oraselor si ele trebuie considerate ca un ansamblu. El da exemplul unui spital care este si mare consumator de energie. Cladirea este construita intr-o zona urbana aglomerata, avand constructii in jurul ei care ii umbresc acoperisul si peretii. In aceste conditii spitalul nu poate instala pe acoperis panouri fotovoltaice cu ajutorul carora sa-si genereze curentul electric propriu si sa ajunga cladire cu consum de energie neta egala cu zero (net zero energy). Dar panourile solare pot fi instalate pe cladirile vecine iar rezultatul obtinut poate fi impartit.

Cercetatorii din domeniul eficientei energetice sunt de acord ca aceasta abordarea a cladirilor la nivel de sistem este ceruta pentru a depasi barierele actuale in ce priveste eficienta energetica. Proprietrii trebuie sa exploreze solutii care au la baza comuniatea si care se muta dincolo de comportamentul individual si chiar dincolo de comportamentul cladirii luata individual.

In realizarea articolului prezent au fost folosite informatii din:

Brons J., Liu Y. W., Taylor J, Narendran N., Leslie R., Development and Evaluation of a new Building Infrastructure to Support Innovation in Solid-State Lighting - Final Project Report, CEC-500-2014-027 (California Energy Commission), 2014;

Edwards L. and Torcellini P, A Literature Review of the Effects of Natural Light on Building Occupants, NREL/TP-550-30769 (National Renewable Energy Laboratory), Technical Report, 2002;

Lee E., Selkowitz S., High Performance Building Façade Solutions - Final Project Report, CEC-500-2012-049 (California Energy Commission), 2014;

Moezzi M., Christine H., John G., and Alan M., Behavioral strategies to reduce the gap between potential and actual savings in commercial buildings, Contract Number: 09-327, Sacramento: Air Resources Board, 2014;

Rachael Post, Too big to save: why commercial buildings resist energy efficiency, Guardian sustainable business, 2014,;

Whitty L., Colvile O., Building Efficiency: Reducing energy demand in the commercial sector, A report by the Westminster Sustainable Business Forum and Carbon Connect, 2013.




In contextul evolutiei pietei serviciilor din Romania, piata in care si domeniul managementului facilitatilor are un aport in continua crestere, dl. ing, Gabriel Bambache - specialist in cadrul Companiei Nationale Aeroporturi Bucuresti - a realizat un interesant studiu privind structura si evolutia pieței de servicii din România în cadrul contextului European și a posibilităților de dezvoltare a companiilor pentru servicii transfrontaliere.

Credem ca este o lucrare interesanta, prin informatiile si solutiile continute, atat pentru domeniul serviciilor de management al facilitatilor, cat si in contextul mai larg al industriei serviciilor din Romania. Va invitam sa o parcurgeti, deschizand atasamentul de mai jos.





Ce alte cursuri organizate de ROFMA ar fi de interes pentru dvs.
Vanzari si promovare in FM
Contractarea in FM, caiete de sarcini, SLA-uri, KPI
Notiuni de administrare, operare si intretinere pentru site manageri
IT in FM
Curateniea cladirilor pentru sefii de echipe si site manageri
Mentenanta tehnica
Managementul energetic
Waste management
Space Management
Move/Relocation Management
Instrumente financiare pentru FM

Membri ROFMA

Membri fondatori